L’encadrement des loyers est un dispositif légal qui limite le montant des loyers dans les zones où le marché locatif est sous tension. En 2026, ce mécanisme s’est étendu à de nouvelles communes et concerne désormais plusieurs millions de logements en France. Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, comprendre ses règles est indispensable pour louer ou se loger dans les meilleures conditions.
Je vous explique dans ce guide complet le fonctionnement de l’encadrement des loyers, les villes concernées, comment calculer le loyer de référence applicable à votre logement, et quels sont vos droits en cas de dépassement.
Le principe de l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers a été instauré par la loi ELAN (2018) puis consolidé par la loi Climat et Résilience (2021). Il s’applique dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où un déséquilibre marqué existe entre l’offre et la demande de logements.
Le mécanisme est simple : les préfectures publient chaque année des loyers de référence par type de logement, quartier et période de construction. Le bailleur ne peut pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré, qui correspond au loyer médian augmenté de 20 %.
Ce dispositif est distinct de l’encadrement de l’évolution des loyers (plafonnement des révisions à l’IRL), qui s’applique lui dans toutes les zones tendues de France.
Villes et zones concernées en 2026
En 2026, l’encadrement des loyers est en vigueur dans les villes suivantes (liste non exhaustive) :
| Ville / Territoire | Date d'entrée en vigueur | Arrêté préfectoral |
|---|---|---|
| Paris (75) | Juillet 2019 (réactivé) | Annuel — Préfecture Île-de-France |
| Lille + Hellemmes + Lomme | Mars 2020 | Annuel — Préfecture du Nord |
| Plaine Commune (93) | Juin 2021 | Annuel — Préfecture 93 |
| Est Ensemble (93) | Décembre 2021 | Annuel — Préfecture 93 |
| Lyon + Villeurbanne | Novembre 2021 | Annuel — Préfecture du Rhône |
| Montpellier | Juillet 2022 | Annuel — Préfecture de l'Hérault |
| Bordeaux | Juillet 2022 | Annuel — Préfecture de la Gironde |
| Paris Métropole (extensions) | 2023-2024 | Plusieurs arrêtés successifs |
D’autres communes ont manifesté leur intérêt pour rejoindre le dispositif. En 2026, des discussions sont en cours pour Nantes, Rennes et Strasbourg. Pour savoir si votre commune est concernée, consultez le site de la DRIHL ou de la préfecture compétente.
Loyer de référence : comment ça fonctionne
Le loyer de référence est calculé en euros par mètre carré de surface habitable (hors charges). Il varie selon quatre critères :
- Le type de logement : meublé ou non meublé (les meublés ont un loyer de référence majoré d’environ 10 à 15 %)
- Le nombre de pièces : T1, T2, T3, T4 et plus
- L’époque de construction : avant 1946 / 1946-1970 / 1971-1990 / après 1990
- La zone géographique : quartier ou secteur au sein de la ville
Pour chaque combinaison, trois valeurs sont publiées :
- Loyer de référence (médian)
- Loyer de référence minoré (médian − 30 %) — en dessous duquel le locataire peut demander une réévaluation
- Loyer de référence majoré (médian + 20 %) — plafond légal applicable au bailleur
Calculer le plafond de son loyer
Prenons un exemple concret à Paris : un appartement T2 meublé, construit après 1990, situé dans le 11e arrondissement.
Supposons que le loyer de référence publié pour cette configuration soit 30 €/m². Le plafond légal (loyer de référence majoré) sera :
30 × 1,20 = 36 €/m²
Pour un 35 m², le loyer maximum hors charges sera : 35 × 36 = 1 260 €/mois
Si le propriétaire souhaite dépasser ce montant, il doit justifier d’un complément de loyer exceptionnel motivé par des caractéristiques particulières du logement.
Les simulateurs en ligne (DRIHL pour Paris, portails préfectoraux pour les autres villes) permettent de calculer en quelques clics le loyer de référence applicable à votre adresse précise.
Le complément de loyer exceptionnel
Un propriétaire peut dépasser le loyer de référence majoré s’il justifie d’un complément de loyer exceptionnel motivé par des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, non prises en compte dans le loyer de référence.
Ces caractéristiques peuvent être :
- Vue panoramique remarquable
- Double exposition rare pour le secteur
- Grande terrasse ou jardin privatif
- Équipements haut de gamme (cuisine professionnelle, domotique…)
- Localisation au sein du bâtiment (dernier étage, accès direct jardin)
Le complément de loyer doit figurer explicitement dans le contrat de bail. En cas de contestation, c’est au propriétaire de prouver que les caractéristiques invoquées sont bien réelles et justifient le dépassement.
Obligations du propriétaire
Dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, le propriétaire a plusieurs obligations contractuelles :
Dans le bail :
- Mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature
- Indiquer le montant du loyer du précédent locataire (si le bien a déjà été loué dans les 18 derniers mois)
- Justifier tout complément de loyer exceptionnel
Lors d’une relocation :
- Ne pas dépasser le loyer de référence majoré
- Respecter le loyer du locataire précédent si aucune exception ne s’applique (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué)
Le non-respect de ces obligations expose le bailleur à des sanctions et à une demande de restitution du trop-perçu.
Recours du locataire en cas de dépassement
Si votre loyer dépasse le plafond légal, vous pouvez agir :
Étape 1 — Vérification : calculez le loyer de référence majoré applicable à votre logement via le simulateur officiel. Comparez avec votre loyer hors charges.
Étape 2 — Mise en demeure : adressez un courrier recommandé au propriétaire en lui signalant le dépassement et en lui demandant d’appliquer le loyer conforme dans un délai de 2 mois.
Étape 3 — Commission de conciliation : si le propriétaire ne répond pas ou refuse, saisissez gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC). Elle tente un accord amiable entre les parties.
Étape 4 — Tribunal judiciaire : en dernier recours, le juge des contentieux de la protection peut ordonner la réduction du loyer et le remboursement des trop-perçus, avec intérêts légaux.
Sanctions et amendes prévues
Les sanctions ont été renforcées par la loi Habitat Dégradé (2023). Les propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement des loyers s’exposent à :
- Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale
- La restitution des loyers perçus en excès depuis la signature du bail, avec intérêts légaux
- Éventuellement, la résiliation du bail par le locataire pour vice du contrat dans certains cas extrêmes
En pratique, les contrôles restent limités et reposent principalement sur des signalements des locataires. Mais la jurisprudence évolue et les tribunaux accordent de plus en plus souvent gain de cause aux locataires, ce qui incite davantage de propriétaires à se conformer au dispositif.
Perspectives et évolution du dispositif
L’encadrement des loyers fait régulièrement l’objet de débats politiques. Ses partisans soulignent son rôle protecteur dans les marchés très tendus. Ses détracteurs estiment qu’il freine l’investissement locatif et aggrave la pénurie d’offre à terme.
En 2026, le bilan est contrasté selon les villes :
- À Paris, le dispositif a contribué à stabiliser certaines hausses mais des contournements persistent via les compléments de loyer mal justifiés
- À Lyon et Lille, l’impact est jugé plus positif, avec une meilleure acceptation des propriétaires locaux
- Dans les villes plus récentes (Bordeaux, Montpellier), le dispositif est encore en phase de rodage
La tendance de fond est à l’extension géographique progressive. D’autres communes devraient rejoindre le dispositif dans les prochaines années, notamment en Bretagne et en Pays de la Loire où la tension locative s’est fortement accentuée.
Comment savoir si mon logement est soumis à l'encadrement des loyers ?
Consultez le site de la préfecture ou de la DRIHL de votre région. À Paris, le simulateur DRIHL vous permet de saisir votre adresse et d'obtenir instantanément le loyer de référence applicable. Les villes ayant mis en place le dispositif disposent toutes d'outils similaires accessibles gratuitement en ligne.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il aux locations saisonnières ?
Non. Les locations saisonnières de type Airbnb ne sont pas soumises à l'encadrement des loyers locatifs classiques. En revanche, elles sont soumises à d'autres réglementations (déclaration en mairie, durée maximum de 120 jours par an pour les résidences principales, etc.).
Le loyer de référence est-il le même pour un meublé et un non-meublé ?
Non. Les logements meublés bénéficient d'un loyer de référence majoré d'environ 10 à 15 % par rapport aux non-meublés du même type. Cette différence tient compte du service rendu par l'ameublement et de la durée plus courte des baux meublés (1 an renouvelable vs 3 ans pour le nu).
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer entre deux locataires ?
Uniquement dans des cas précis : si le loyer du précédent locataire était manifestement sous-évalué (plus de 20 % sous le loyer de référence minoré), ou si des travaux d'amélioration ont été réalisés représentant au moins 6 mois de loyer dans les 6 derniers mois. Dans tous les cas, le plafond du loyer de référence majoré s'applique.
Que faire si le propriétaire refuse de baisser un loyer trop élevé ?
Adressez d'abord un courrier recommandé avec accusé de réception en citant les textes applicables. Si le propriétaire ne répond pas sous 2 mois, saisissez gratuitement la Commission départementale de conciliation. En dernier recours, le Tribunal judiciaire peut ordonner la réduction du loyer et le remboursement des trop-perçus sur toute la durée du bail.
Bordeaux est-elle vraiment soumise à l'encadrement des loyers ?
Oui. Bordeaux a rejoint le dispositif en juillet 2022, après une expérimentation. L'encadrement s'y applique aux nouvelles locations et relocations dans les quartiers en zone tendue de la métropole bordelaise. Le simulateur est disponible sur le site de la Préfecture de la Gironde.
L'encadrement des loyers va-t-il s'étendre à d'autres villes en 2026 ?
C'est probable. Plusieurs intercommunalités en Bretagne, dans les Pays de la Loire et en Occitanie ont manifesté leur intérêt. L'extension nécessite un arrêté préfectoral et la publication des loyers de référence locaux, ce qui prend 12 à 18 mois de mise en œuvre après la décision politique.
