L’état des lieux est l’un des documents les plus importants dans une relation locative. Pourtant, j’observe régulièrement que locataires et bailleurs le traitent comme une formalité rapide à expédier en dix minutes. C’est une erreur qui peut coûter cher : des centaines, voire des milliers d’euros de litige sur le dépôt de garantie.
Qu’il s’agisse de votre première location ou d’un bien que vous gérez depuis des années, un état des lieux bien fait vous protège. Il décrit précisément et de manière contradictoire l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire, servant de référence incontestable en cas de désaccord.
Dans ce guide complet, je vous explique ce qu’est réellement un état des lieux, les obligations légales qui s’y attachent, comment le conduire efficacement à l’entrée et à la sortie, et comment distinguer vétusté normale et dégradation imputable au locataire. Avec en bonus un modèle détaillé et les conseils pratiques que j’aurais aimé avoir lors de ma première location.
Qu’est-ce qu’un état des lieux ?
L’état des lieux est un document écrit, daté et signé par le bailleur et le locataire (ou leurs mandataires respectifs), qui décrit dans le détail l’état du logement et de ses équipements au moment de la remise des clés.
Il en existe deux types, indissociables l’un de l’autre :
- L’état des lieux d’entrée (EDL entrant) : réalisé le jour de la remise des clés, au début du bail. Il décrit l’état initial du logement avant que le locataire ne s’y installe.
- L’état des lieux de sortie (EDL sortant) : réalisé le jour ou les jours précédant la restitution des clés, à la fin du bail. Il permet de comparer l’état actuel du logement avec son état initial.
La comparaison entre les deux documents détermine si des dégradations sont imputables au locataire et si le bailleur est en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour financer les réparations.
Sans état des lieux d’entrée, le bailleur est présumé avoir remis le logement en bon état — ce qui lui interdit pratiquement de retenir quoi que ce soit sur le dépôt. Sans état des lieux de sortie signé contradictoirement, le locataire est présumé avoir rendu le logement dans l’état où il était à l’entrée.
Ce que l’état des lieux n’est pas :
- Un simple formulaire à signer rapidement
- Un document que le bailleur peut remplir seul et imposer au locataire
- Une liste exhaustive qu’on peut compléter “plus tard”
Il doit être établi contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs représentants), au même moment, dans le logement.
Les obligations légales
L’état des lieux est encadré par la loi ALUR du 24 mars 2014 et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui ont uniformisé les pratiques en définissant un contenu minimal obligatoire.
Ce que la loi exige
Le contenu obligatoire de l’état des lieux (décret du 30 mars 2016) comprend :
- La date d’établissement
- L’adresse du logement
- La désignation des parties et, le cas échéant, de leurs mandataires
- Le relevé des compteurs individuels d’eau, d’énergie et de gaz
- Le descriptif de l’état des revêtements (sols, murs, plafonds) de chaque pièce
- L’état des équipements et des éléments de la cuisine, de la salle de bain, des sanitaires
- L’état des éléments de chauffage, de production d’eau chaude
- La liste des clés et badges remis
- Les signatures des parties
Qui peut réaliser l’état des lieux ?
- Le bailleur et le locataire directement, de manière amiable et gratuite (cas le plus fréquent dans les locations entre particuliers)
- Un agent immobilier mandaté, dont les honoraires sont plafonnés depuis la loi ALUR : au maximum 3 € TTC par m² de surface habitable, partagés équitablement entre bailleur et locataire
- Un huissier de justice, en cas de désaccord ou d’absence de l’une des parties. Les frais sont alors partagés entre les deux parties selon un tarif réglementé.
Que se passe-t-il sans état des lieux ?
Si aucun état des lieux n’a été réalisé à l’entrée :
- Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état
- Le bailleur ne peut pas retenir de somme sur le dépôt pour des dégradations qu’il ne peut pas prouver être postérieures à l’entrée dans les lieux
Si aucun état des lieux de sortie n’est réalisé par la faute du bailleur (refus, absence non justifiée) :
- Le locataire est présumé avoir rendu le logement dans l’état où il était à l’entrée
- Les déductions sur le dépôt sont très difficiles à justifier
L’état des lieux est donc dans l’intérêt des deux parties. Un bailleur qui l’expédie en deux minutes s’expose à perdre ses recours. Un locataire qui ne fait pas attention se retrouve à répondre de dégradations qu’il n’a pas commises.
L’état des lieux d’entrée : mode d’emploi
Préparation avant le jour J
Pour le bailleur :
- Avoir nettoyé et rangé le logement au préalable
- Préparer le formulaire (papier ou application mobile)
- Tester tous les équipements (robinets, volets, prises électriques, appareils électroménagers inclus dans la location)
- Avoir les relevés des compteurs à portée de main
- Préparer le nombre de clés à remettre
Pour le locataire :
- Arriver avec du temps devant soi (prévoyez au minimum 1h30 pour un 3 pièces)
- Apporter une lampe torche pour inspecter les recoins
- Prendre un chargeur de téléphone pour les photos
- Avoir lu au préalable le modèle d’état des lieux
Déroulement pièce par pièce
L’inspection doit être méthodique. Pièce par pièce, de haut en bas, en notant l’état de chaque élément.
Pour chaque pièce, vérifiez :
- Plafond : traces d’humidité, fissures, état de la peinture
- Murs : traces, tâches, trous (précisez le nombre), état du papier peint ou de la peinture
- Sol : rayures, tâches, éclats, état du parquet, du carrelage, de la moquette
- Fenêtres et volets : état des vitres, mécanismes d’ouverture, joints
- Portes et placards : fonctionnement des poignées et serrures, état de la surface
- Éclairage : toutes les ampoules fonctionnent-elles ?
- Prises électriques : visibles, accessibles, testables
- Éléments de chauffage : radiateurs, thermostat, plancher chauffant
Pour la cuisine :
- Plaques et four (test obligatoire)
- Hotte et filtres
- Évacuations (test sous l’évier)
- Réfrigérateur et congélateur (si fournis)
- Placards, tiroirs, étagères
Pour la salle de bain :
- Robinetterie et joint d’étanchéité de la baignoire/douche
- Carrelage et joints (moisissures ?)
- Sèche-serviette (test)
- Ventilation (VMC)
Pour les WC :
- Chasse d’eau
- Joints du bas du WC (traces d’humidité au sol ?)
Photographier systématiquement
Depuis le décret de 2016, les photos peuvent faire partie de l’état des lieux à condition d’être horodatées et annexées au document signé. En pratique, je recommande de photographier chaque anomalie et même les éléments en bon état pour éviter toute contestation ultérieure.
Astuces photo :
- Activez la géolocalisation et la date/heure sur votre appareil photo
- Cadrez pour que l’anomalie soit clairement visible et identifiable dans la pièce
- Photographiez aussi les compteurs avec leur relevé visible
- Envoyez-vous les photos par email immédiatement pour disposer d’un horodatage incontestable
La valeur des termes utilisés
Les termes qui qualifient l’état de chaque élément ont une importance capitale. Les formulations vagues sont à éviter absolument.
| Terme vague (à éviter) | Terme précis (à utiliser) |
|---|---|
| Bon état | Neuf / Très bon état / Bon état d'usage |
| Abîmé | Rayure de 5 cm sur parquet au pied du lit / Trou de 2 cm dans le plâtre à 1,5 m du sol côté fenêtre |
| Sale | Traces de gras sur la porte du four / Carrelage tâché en 3 endroits (à préciser) |
| Usé | Peinture écaillée sur 20 cm² derrière la porte d'entrée / Moquette usée au milieu du couloir |
| À refaire | Joints de douche décollés sur 15 cm côté mur gauche |
La précision protège les deux parties. Le bailleur ne peut réclamer que ce qui est clairement constaté à la sortie mais absent à l’entrée. Le locataire ne peut être tenu responsable que de ce qui est décrit de manière objective.
L’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est réalisé le jour de la remise des clés par le locataire, idéalement dans un logement entièrement vidé de ses affaires pour permettre une inspection complète.
Comment le préparer (côté locataire)
À faire avant l’état des lieux de sortie :
- Nettoyer en profondeur l’ensemble du logement (dont l’intérieur des placards, le four, les joints de salle de bain)
- Reboucher les trous laissés par les fixations murales avec de l’enduit adapté et repeindre si nécessaire
- Remplacer les ampoules grillées
- Faire entretenir la chaudière si c’est votre obligation contractuelle
- Faire ramoner la cheminée si nécessaire
- Nettoyer le jardin si vous en avez un (tondre, désherber)
- Rassembler toutes les clés, badges et télécommandes remis à l’entrée
La comparaison avec l’état des lieux d’entrée
Le bailleur compare point par point l’état actuel avec le document d’entrée. Pour chaque différence constatée, il doit déterminer si elle résulte :
- D’une dégradation imputable au locataire → peut donner lieu à retenue sur le dépôt
- De la vétusté normale → non imputable au locataire, à la charge du bailleur
- D’une réparation locative non effectuée → peut donner lieu à retenue sur le dépôt
Que faire si on ne peut pas être présent ?
Si le locataire ne peut pas assister à l’état des lieux de sortie, il peut mandater une personne de confiance (en lui donnant procuration écrite). S’il est complètement injoignable, le bailleur peut faire dresser l’état des lieux de sortie par un huissier, dont les frais seront partagés entre les deux parties.
Vétusté vs dégradations : la différence essentielle
C’est souvent là que naissent les conflits. La vétusté est l’usure naturelle du logement liée au temps et à un usage normal. Elle est à la charge exclusive du bailleur. Les dégradations sont les détériorations causées par le locataire au-delà de l’usure normale. Elles sont à sa charge.
Ce qui relève de la vétusté (non imputable au locataire)
- Peintures et papiers peints passés, décolorés, légèrement écaillés après plusieurs années
- Parquet légèrement terni ou rayé par l’usage quotidien
- Moquette aplatie, légèrement usée en zone de passage
- Joints de baignoire légèrement jaunis ou décollés par l’humidité
- Poignées de porte ou de fenêtre dont le mécanisme s’est usé avec le temps
- Interrupteurs ou prises légèrement jaunis
- Carrelage légèrement ébréché dans une zone de passage intensive
Ce qui relève des dégradations (imputable au locataire)
- Trous dans les murs non rebouchés (hors petits trous de cheville)
- Peinture tâchée, noircie (par exemple par la fumée de cigarette)
- Parquet brûlé, fendu, taché de façon irrémédiable
- Carrelage cassé par un choc
- Vitre brisée
- Porte décollée ou enfoncée
- Traces importantes de moisissures liées à un défaut d’aération imputable au locataire
- Équipements manquants ou détériorés par un mauvais usage
La grille de vétusté
Pour objectiver la frontière entre vétusté et dégradation, la loi a prévu la possibilité d’adopter une grille de vétusté annexée au bail. Cette grille définit, pour chaque type d’élément, une durée de vie théorique et un taux d’abattement annuel.
Par exemple, si une moquette a une durée de vie théorique de 7 ans et qu’elle a 5 ans, sa valeur résiduelle est de 2/7 soit environ 29 % de son coût de remplacement. Même si le locataire l’a abîmée, le bailleur ne pourra lui réclamer que 29 % du coût de remplacement, pas la totalité.
L’usage de la grille de vétusté est facultatif mais fortement recommandé. Elle réduit considérablement les litiges en objectivant les calculs.
Litiges et désaccords : comment les résoudre
Si vous refusez de signer l’état des lieux
Un locataire peut refuser de signer l’état des lieux s’il n’est pas d’accord avec son contenu. Dans ce cas, il peut :
- Demander que ses observations soient inscrites dans le document avant de signer
- Envoyer ses réserves par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 10 jours suivant l’état des lieux d’entrée (délai légal pour compléter l’EDL entrant en cas d’éléments découverts après la remise des clés, comme une chaudière dont le mauvais fonctionnement n’est détectable qu’après mise en route)
- Faire appel à un huissier si le bailleur refuse d’inscrire ses réserves
Ne signez jamais un état des lieux avec lequel vous n’êtes pas d’accord sans émettre de réserves écrites. Un état des lieux signé sans réserve vaut acceptation de ce qui y est écrit.
La commission départementale de conciliation
En cas de litige persistant sur le dépôt de garantie ou sur l’état des lieux, vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC) de votre département. Elle réunit un représentant des propriétaires et un représentant des locataires pour tenter de trouver un accord amiable.
La saisine est gratuite, sans avocat, et aboutit dans la plupart des cas à un accord. Si la conciliation échoue, les parties peuvent saisir le tribunal judiciaire.
Saisir le tribunal judiciaire
En dernier recours, le litige peut être porté devant le tribunal judiciaire (ex-tribunal d’instance) du lieu du logement. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la procédure est simplifiée et ne nécessite pas d’avocat.
Les délais sont souvent longs (plusieurs mois à un an), c’est pourquoi la conciliation est toujours préférable. Munissez-vous de l’état des lieux d’entrée, de l’état des lieux de sortie, de toutes les photos horodatées, et de tous les échanges écrits avec le bailleur.
Restitution du dépôt de garantie
L’état des lieux de sortie conditionne directement la restitution du dépôt de garantie.
Délais légaux de restitution :
- 1 mois si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée (aucune dégradation constatée)
- 2 mois si des différences ont été constatées entre les deux états des lieux
Ces délais courent à compter de la remise des clés.
Pénalité en cas de retard : si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux, il doit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Ce que le bailleur peut déduire :
- Le coût des réparations locatives non effectuées, justifiées par des devis ou des factures
- Les loyers impayés et charges non réglées
- Le coût du nettoyage si le logement n’a pas été rendu propre (avec justificatif)
Ce que le bailleur ne peut pas déduire :
- Le coût de la vétusté normale
- Des retenues forfaitaires sans justificatif
- Des travaux d’amélioration ou de mise aux normes (ce ne sont pas des réparations locatives)
Conseils pratiques pour un état des lieux béton
Après avoir accompagné de nombreuses situations locatives, voici les conseils que je donnerais à la fois aux locataires et aux bailleurs pour éviter 95 % des litiges.
Pour les locataires
À l’entrée :
-
Prenez le temps qu’il faut. Un état des lieux d’entrée bâclé vous coûtera bien plus cher à la sortie. Si le bailleur ou l’agent presse, tenez bon : c’est votre droit de prendre le temps nécessaire.
-
Notez TOUT. Une égratignure minuscule, une légère trace de calcaire, un joint légèrement décollé. Ce que vous ne notez pas à l’entrée peut vous être reproché à la sortie.
-
Testez tous les équipements. Allumez le four, actionnez tous les volets, testez toutes les prises, tirez la chasse d’eau, ouvrez toutes les fenêtres. Si quelque chose ne fonctionne pas, notez-le immédiatement.
-
Envoyez vos ajouts dans les 10 jours. Si vous découvrez après l’emménagement un problème qui n’était pas visible lors de l’état des lieux (chauffage défectueux en été, humidité derrière un meuble), signalez-le par écrit dans les 10 jours qui suivent l’entrée.
-
Gardez une copie de l’état des lieux en lieu sûr (scan, email à vous-même, cloud). Vous en aurez besoin dans plusieurs années.
À la sortie :
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Commencez le grand nettoyage 2 à 3 semaines avant votre départ. Ne laissez pas cela à la dernière minute.
-
Rebouchez les trous avec de l’enduit (vendu en grande surface) et repeignez si la couleur était uniforme et que le trou est dans une zone visible. Pour les trous très nombreux ou une peinture très abîmée, mieux vaut faire repeindre un mur entier.
-
Réunissez toutes les clés. Si vous avez fait faire un double, retrouvez-le. Si vous avez perdu une clé, signalez-le avant l’état des lieux (le remplacement d’un cylindre coûte 50 à 150 €, nettement moins qu’une serrure entière).
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Attendez que le logement soit entièrement vide avant l’état des lieux. Un inspecteur ne peut pas évaluer ce qui est caché par vos meubles.
Pour les bailleurs
-
Faites toujours un état des lieux d’entrée, même avec un locataire de confiance. L’amitié n’évite pas les conflits, elle les rend juste plus douloureux.
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Adoptez une grille de vétusté et annexez-la au bail. Cela évite les discussions interminables à la sortie sur ce qui est “normal” ou non.
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Soyez disponible et ponctuel le jour de l’état des lieux. Présentez un logement propre et en ordre de marche. Un logement remis sale ou avec des équipements défectueux affaiblit votre position si des litiges surviennent plus tard.
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Justifiez toujours vos retenues par des devis ou des factures. Une retenue sans justificatif est illégale et peut vous valoir une condamnation en justice avec astreinte.
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Restituez le dépôt dans les délais. La pénalité de 10 % par mois de retard est une incitation forte à respecter les échéances.
Modèle et structure d’un état des lieux complet
Voici la structure type que je recommande pour un état des lieux complet et juridiquement solide.
En-tête obligatoire
- Date et heure de l’établissement
- Adresse complète du logement
- Type d’état des lieux (entrée / sortie)
- Identité complète du bailleur (nom, adresse)
- Identité complète du locataire (nom, adresse actuelle)
- Identité et qualité du mandataire si applicable
Relevés de compteurs
- Compteur électrique : numéro + index (HP/HC si applicable)
- Compteur de gaz : numéro + index
- Compteur d’eau froide : numéro + index
- Compteur d’eau chaude (si séparé) : numéro + index
Inventaire des clés remises
- Nombre de clés de la porte d’entrée
- Nombre de clés de la porte de cave / parking / local vélo
- Badges et télécommandes (boîte aux lettres, digicode, garage)
Description pièce par pièce
Pour chaque pièce :
- Dénomination de la pièce (entrée, couloir, séjour, chambre 1, etc.)
- Plafond : état, peinture, luminaire(s)
- Murs : état, peinture ou revêtement, anomalies
- Sol : matière, état, anomalies
- Fenêtres : état des vitres, volets, mécanismes
- Porte(s) : état, poignée, serrure
- Éléments spécifiques : radiateur, prises, interrupteurs
Équipements
- Cuisine : plaque, four, hotte, réfrigérateur, lave-vaisselle (si fournis)
- Salle de bain : robinetterie, baignoire/douche, WC
- Buanderie / chauffage : chaudière, cumulus, machine à laver (si fournie)
Signatures
- Signature du bailleur (ou mandataire)
- Signature du locataire (ou mandataire)
- Mention “Lu et approuvé” avec paraphe sur chaque page
Nombre d’exemplaires : un exemplaire original pour chaque partie, signé à l’encre bleue ou noire (pas de photocopie sans mention “copie conforme”).
| Situation | Bailleur | Locataire |
|---|---|---|
| EDL d'entrée non réalisé | Ne peut rien déduire du dépôt | Présumé avoir reçu le logement en bon état |
| EDL de sortie non réalisé (faute du bailleur) | Très difficile de retenir sur le dépôt | Présumé avoir rendu le logement comme à l'entrée |
| Dégradation constatée à la sortie (absente à l'entrée) | Peut retenir sur le dépôt (avec justificatif) | Doit payer les réparations (déduction faite de la vétusté) |
| Vétusté normale constatée à la sortie | Ne peut rien retenir | N'est pas responsable |
| Retard de restitution du dépôt | Majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard | Peut saisir la CDC ou le tribunal judiciaire |
Les applications mobiles pour l’état des lieux
Aujourd’hui, il existe plusieurs applications mobiles qui facilitent la réalisation d’un état des lieux :
- Etat des lieux easy : formulaire guidé, photos intégrées, export PDF
- Immocheck : photos horodatées, génération automatique du document
- Appleos : solution pour professionnels et particuliers, signature électronique
Ces outils ne remplacent pas la vigilance, mais ils structurent le processus et réduisent les oublis. La signature électronique est légalement valable si elle respecte les exigences du règlement eIDAS.
Peut-on faire un état des lieux sans le bailleur ?
Non. L'état des lieux doit être établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs mandataires). Si le bailleur ne se présente pas sans motif légitime, vous pouvez le mettre en demeure par courrier recommandé. En cas d'absence persistante, un huissier peut être mandaté, dont les frais sont partagés.
Peut-on modifier l'état des lieux après l'avoir signé ?
Non, sauf accord écrit des deux parties. Cependant, pour l'état des lieux d'entrée, le locataire dispose de 10 jours pour signaler par écrit des éléments non visibles lors de la visite (comme un chauffage défectueux découvert à l'usage). Ces observations s'ajoutent au document initial.
Le bailleur peut-il conserver le dépôt de garantie en totalité ?
Oui, mais uniquement si les dégradations imputables au locataire, les loyers impayés et les charges non réglées dépassent le montant du dépôt. Chaque retenue doit être justifiée par un devis ou une facture. Une retenue forfaitaire sans justificatif est illégale et peut être contestée en justice.
Que faire si le bailleur refuse de rendre le dépôt de garantie ?
Envoyez d'abord une mise en demeure par courrier recommandé. Sans réponse, saisissez la Commission départementale de conciliation (gratuite). En dernier recours, portez l'affaire devant le tribunal judiciaire. Le bailleur s'expose à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard et peut être condamné à verser des dommages et intérêts.
Les photos sont-elles obligatoires dans l'état des lieux ?
Non, elles ne sont pas obligatoires légalement mais fortement recommandées. Elles complètent utilement les descriptions écrites en cas de contestation. Pour être recevables, les photos doivent être horodatées et annexées au document signé par les deux parties. Une simple photo non annexée et non signée a peu de valeur probante.
Les petits trous de cheville sont-ils considérés comme des dégradations ?
En général non, si leur nombre reste raisonnable. La jurisprudence considère que quelques trous de cheville font partie de l'usage normal d'un logement. En revanche, de nombreux trous mal rebouchés ou des trous de grande taille peuvent être qualifiés de dégradation. L'idéal est de les reboucher soigneusement avant la sortie.
Faut-il un état des lieux pour une location meublée ?
Oui, absolument. L'état des lieux est obligatoire pour toutes les locations soumises à la loi ALUR, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. Pour une location meublée, il faut en plus dresser un inventaire détaillé du mobilier et des équipements, avec l'état de chaque article (bon état, usé, défectueux, manquant).
L'état des lieux est-il obligatoire pour une colocation ?
Oui. Même en colocation, l'état des lieux est obligatoire. Si tous les colocataires signent le même bail, l'état des lieux est établi une seule fois pour l'ensemble du logement. Si chaque colocataire a un bail individuel, l'état des lieux doit en principe être réalisé à chaque entrée et sortie d'un colocataire, ce qui peut être complexe à gérer.
Sources : loi ALUR du 24 mars 2014, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, jurisprudence des tribunaux judiciaires en matière de baux d’habitation.
